取消期房销售央行建议发出了什么信号

上海证券报 记者 徐寿松

中国人民银行15日发布的房地产金融报告建议:"取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售"。这一建议立即引起市场人士的高度关注:央行为什么发布这一建议?它释放出了何种信号?

　　理性的双重促动因素

　　央行认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑予以取消，改期房销售为现房销售。对此，业内人士分析，鉴于央行对房地产金融风险预警的一贯严肃性，由其房地产金融分析小组撰写的《2004年房地产金融报告》中的建议决非空穴来风，更不可等闲视之。

　　分析人士认为，从当前宏观经济形势看，央行发布这一建议的促动因素有二:

　　一是从控制销售方式(实质上是提高投资门槛)入手，化解国内房地产金融风险。中国社会科学院研究员易宪容认为，央行《2004年房地产金融报告》对国内房地产金融风险的把握相当到位，分析有理有据。譬如房地产开发贷款及个人住房消费信贷不良贷款率的分析，如房地产开发隐性债务的分析，都切中目前国内房地产金融的问题所在。眼下突出的问题是，房地产金融蕴藏的6大风险已浮出水面:部分房地产市场过热加剧市场风险、基层银行发放房地产贷款存在操作风险、房地产贷款的法律风险、土地开发贷款的信用风险、"假按揭"的道德风险，以及高负债经营隐含的财务风险，为房地产市场和银行再一次敲响了警钟。这些问题如何解决?央行欲以楼市调控为契机，推动房地产金融的规范化、制度化、法制化。鉴于在2004年全国房地产开发所筹措的17168．8亿元资金中，银行贷款的比重在55％以上，较往年仍有所提高，这表明房地产投资自有资金比例的下降，房地产贷款仍然具有潜在风险；而预计2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，还会比2004年底增长2成，所以，通过取消期房预售来缩减房地产开发对银行资金的过重依赖，是完善房地产金融市场的首要任务。

　　二是从开发源头推动楼市理性回归。房屋预售制度最初确立于1994年，当初的目的是为了拉动内需，降低房地产开发的资金进入门槛。10多年的发展表明，这一制度对培育房地产市场的确起到了重要作用。但不容置疑的是，由于房地产企业良莠不齐，一些不讲诚信的企业将"预售经"越念越歪:预售时，以广告和宣传资料欺诈消费者；所建项目延期甚至停工比比皆是；由于时间差的存在，有的开发商为了圈钱，要么一房多卖，要么在收取了买房人预付房款后，又将房屋抵押给银行或其他债权人……在金融风险之外，商品房预售也给购房人带来风险。

　　分析人士认为，眼下楼市尽管经历了宏观调控的校正，但离持续健康发展的要求仍有距离。在这样的背景下，取消房屋预售制应是一项政策利好。从制度层面看，当初为了加快推行住宅商品化而实行的房屋预售制度，最大限度地照顾了开发商的利益，忽略了购房人的利益，在楼市已过热的情势下，这种不对等的制度理应废除；从内容上看，房产开发商预售合同对购房者形成不利约束，各种格式条款的存在让更多的购房者处于劣势地位，绝不应有继续存在的空间；从实际需要来看，今天的开发商已与当初不可同日而语，已到了整合期。在当前房价仍然虚高、房地产市场秩序失去规范的现实条件下，取消房屋预售制度将加速房产市场的整合，有助于整个房产市场的理性回归。

　　明确的市场干预信号

　　央行的建议如果得以施行，可以预见的是，由于资金回笼周期拉长，开发商的资金压力必定会在相当程度上加剧，进而可能会使一些实力不够的开发商放弃相关的开发项目。这对银行、基金公司等金融机构和房产投资人士来说，都是一个相当明确的市场干预信号。

　　业内人士周义兴认为，就深层次而言，央行建议还不仅仅是一个金融政策的信号。因为在一个具备公正机制的社会中，住房不但是商品，还是衡量公民是否能在社会得到正常生活的物质前提。当社会发展到一定阶段，社会财富积累到一定阶段时，衡量一个社会的文明水平，不但要看相应的经济指标，同时更要看社会财富的分配形式与结构，即是否有相应的社会公正指标来体现。此二者之间应该是相互依赖的关系。否则，即使是社会经济再发达，社会的财富积累再多，但如没能建立相关的社会公正机制，没有公平的社会财富分享机制，难以说这是一个健康的、具有公正特征的社会。取消期房预售实质上是将政策的支持点由倾向于开发商转向倾向于普通购房人。因此，"对国家的宏观调控部门与社会公众来说，此举不光是一个经济信号，而且还是一个包括建设和谐社会在内的社会信号。"

　　不过，业内也有不同意见认为，即便取消了房屋预售制度，房地产市场秩序问题、房地产金融问题的解决也不可能毕其功于一役。

　　上海市长宁区房地局的一位人士说，楼市问题不光是房屋预售存在的问题，譬如预售房屋抵押，反映出的是登记制度的不完善。由于缺乏统一的房地产登记制度，形成多部门登记、分级登记的局面，加之查询制度不完备，登记机关审查不力，造成了登记内容常常失真。而购房人自身法律意识、防范风险的能力都明显不足，也为不法开发商留下了漏洞。

　　中国社会科学院研究员易宪容指出，要化解目前国内房地产金融风险还得从国内整个金融市场入手，而不仅仅是取消预售。房地产开发商的资金为什么可能大多来自银行?国内房地产金融为什么会出现完全由银行主导的模式?其中最大的原因还在于中国的金融市场发展严重滞后。一方面国内有大量储蓄资金以低收益的方式存在于银行，另一方面又有许多中小企业由于资金缺乏而不能得到持续发展。因此，建立多元化的金融体系恰是国内房地产金融得以持续健康发展的关键。

来源：《上海证券报》

（责任编辑：庄红韬）

取消期房销售的同时，要允许设立房地产基金。

一方面填补资金不足的房产企业退出之后的市场空缺，防止开发商减少引起的房产价格上涨、土地下跌。

另一方面，只有房地产基金才能解决国内房地产市场的更本问题：开发商利润率过高、融资成本过高。

任何一项新的决策，一定要把实施新政策的后果考虑周全。

人家建设部不买帐。

有人将房地产和金融比作一对恋人，有时和睦有时吵架。的确，房地产业的主管部门建设部和金融业的主管部门央行，近年出于各自不同的目的，连续两次上演龙争虎斗。

这两次争斗，都和房地产市场的发展息息相关，但是，两次争斗过后，都无人喝彩。

　　为什么？

把两个行业比作恋人是牵强的，把两个中央级的部门比作恋人倒有点靠谱。

根据《新京报》的报道，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌日前将房地产和金融比作一对恋人，认为这对恋人现在出现了矛盾。顾秘书长的话自然意有所指。最近央行和建设部因为是否取消预售制度问题互相叫板，又一次将矛盾公开化。顾先生大概不方便点名，只好将两个部门代表的行业扯到一块。实际上，顾秘书长本来的意思，应该是将央行和建设部比作恋人了。

这样的比喻，看起来是恰当的。恋人之间不但有卿卿我我，还有雷电交加。算上这一次，央行和建设部，已经公开对阵两次了。

第一次是2003年。

这一年6月5日，央行发布121号文件，文件要求对空置量大、负债率高的房地产企业，要严格审批、重点监控。央行121文出台之后，房地产界一片风声鹤唳。不少房产商惊呼“房地产业冬天来临”。两个多月后的8月12日，国务院发布18号文件。这个文件的第14条规定：对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。国务院18号文，让房产商一片欢呼。在很多房产商看来，国务院18号文，是给了央行121号文当头一棒。权威信息显示，这个18号文，是建设部起草的。有房产商甚至语带玄机地表示，“这个文件写得很到位，感觉是开发商参与起草了一样。”

　　第二次是2005年。

8月15日，央行发布房地产金融报告。报告建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”央行此言一出，立即引起房产商的强烈反弹。10天之后，建设部出招反击。8月24日，建设部新闻发言人明确指出，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。

坦白说，这两次过招，央行都落了下风。

再坦白说，两次过招，都无人喝彩。

　　为什么无人喝彩？

至少有两方面的原因。第一，是因为两个部门之间的对抗，大多是从各自的部门利益出发。第二，这两个部门，无论是出台政策还是互相攻讦，都没有顾及普通购房者的心态，相反，还一再让消费者付出代价。

央行和建设部从各自的利益出发，从而发生对抗和矛盾，这是一个公开的秘密，无须再费笔墨进行辨析。需要着重强调的是，在如何对待普通购房者这一方面，无论是央行，还是建设部，都曾有过“出色”的表演。

先说央行。

今年3月17日，央行一纸规定取消了商业银行自营性个人住房信贷优惠利率，同时授权对房地产价格上涨过快的城市或地区，首付款比例可由现行的20％提高到30％。一句话，购房者再要通过银行贷款买房，成本提高了。

这是央行一年之内第二次提高房贷利率，一石激起千层浪。央行公开的表态，是要通过此举打击炒房者，从而平抑房价，最终让真正需要购房的消费者得到实惠。央行一位副行长更是在接受媒体提问时反复强调，提高利率不是针对穷人。尽管如此，批评声依旧铺天盖地。就连一位著名的房地产商都认为，“税收始终是对穷人造成负担，对于富人又无所谓。”

有的网站作出这样的大幅标题：央行新政朝地产泡沫捅刀子，流血是老百姓？更有网民认为，房贷新政将劫富八百损贫三千。还有人将歌曲改编，“经过漫长的等待，又听‘涨’声响起来，我的心中有无限感慨。荷包里的数字依然还在，可是我仍需要在梦想门前徘徊。”

经过一年多的实践，各方面的数据都显示，央行的所谓通过提高利率平抑房价、提高利率不是针对穷人的说法，是完全站不住脚的。

再说建设部。

这两年风起云涌、铺天盖地的房地产大辩论、大争论，让我们渐渐看清了一系列人物和部门的庐山真面目：有些所谓的专家学者，明显的是站在房地产开发商这一边的；而建设部作为房地产行业的主管部门，与房地产开发商的关系之密切、互动之频繁，是任何其他中央部门无法比拟的。

所以，当中央和国务院连续出台政策，对房地产市场进行调控的时候，当绝大部分普通百姓眼巴巴盼着房价下降的时候，来自建设部的声音却让老百姓无法辨别方向。建设部的高级官员在公开场合痛斥某些媒体和经济学家，公然为上海数万元一平米的豪宅是否降价进行辩护。凡此种种，传达出来的信息就是，房价不会降，还会涨，只不过涨幅要受到控制。

一边是连番提高房贷利率，让老百姓苦不堪言；一边是频频放出房价不可能下降的信息，让老百姓彷徨不安。两个部门又为了自己的利益争斗不已。

这是老百姓希望看到的中央部门的风采吗？

笔者这几天正在重读金庸先生的《神雕侠侣》。武侠小说中有两种恋人：一种杀人越货，开夫妻黑店；一种行侠仗义，历尽磨难。杨过和小龙女，让读者领略了什么叫正义、智慧和勇敢，也让读者体会了“问世间情是何物，直教人生死相许”的刻骨铭心。

中国房地产市场的神雕侠侣在哪里？

如果没有，最好不要再以恋人作比喻了，否则就玷污了这种美好的情感。

标题很好玩：《央行和建设部是神雕侠女吗》——《中国工商时报》。

建设部公然为开发商但代言人。

央行对准穷人开刀。

都他妈的不是东西！！垃圾中精品！

我最近在观察合作建房的事情，发现困难很多。房地产基金应该提到议事日程上来。