管不住政绩冲动，百姓难以俱欢颜
建设部出台了2006年工作要点。要点强调，2006年建设部将继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施，控制房地产投资规模，调整住房供应结构，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格。通过调控项目立项和土地供应，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。
建设部的这个工作要点是向“稳定房价要让百姓俱欢颜”迈出很大的一步。笔者观察住房价格走向发现房价居高不下主要是商品房供应结构不合理，供需矛盾突出，市场急需的中低价位、中小套型普通商品住房的供给偏紧，不从这点入手，要实现“俱欢颜”是有困难的。同时由于高档住房空置数量巨大，由此下去房地产业也存在很大风险。
住房建设出现个结构性矛盾，使得中低价位、中小套型普通商品住房的供给不足的原因必须认识清楚，有些是并不是建设部或者土地资源部能左右的了，地方政府在房地产开发以及土地使用方面的政策调整如果不及时跟上，那么很可能最后的结果还是不能实现建设部的这个意见，“俱欢颜”可能还会受阻。随之就会出现房地产风险与日俱增，因此万万不能麻痹大意。
有消息分析商品房空置面积达1.14亿平方米，国土资源部认为：“在2005年全国已被购置土地面积中，未完成开发的有近1.7亿平方米，按2005年前11个月的开发水平，还能满足一年多的开发需要。”因此有一个结论：“‘地荒论’纯属无稽之谈”。对此我有自己的看法：国土资源部的责任现在必须管好城市的拆和建。土地供应的权力看来地方上的权力太大。大手一挥就拆了，大笔一挥土地就批了。城市改造中出现的问题已经不是针对棚户区的改造，有的地方已经在针对80年代前后建造的民房，这些地方已经成为市中心，地方决策者要的是政绩，要的是城市脸面，于是就开始拆。这些地区拆迁之后建造的房子必定是高档的，如果说商品房空置面积达1.14亿平方米，那么这种不合理的拆建必然还会出现更多的空置。这种改造需要适度，需要有一个过程，这个问题不解决空置问题很难解决。空置的另一个因数是高档别墅，这个问题建设部和土地资源部要管不好，那么还会出现，有些地方政府的行为并不是很冷静，为了政绩容易冲动。这些问题是需要有措施，仅靠两个部发文，不会奏效。
关于二手房房价居高不下的原因很复杂，潘石屹在网友聊天时表示，二手房是空置率高和买不起房的死穴。他以为：“中国的房地产现在的确面临着一些问题，有些问题还非常严重，一是空置率高，二是要购买商品房，普通家庭收入和房价之间的差距非常大。从逻辑上看，上述两种现象的并存是相互矛盾的，真正的原因是什么？是没有完全市场化。”我不完全这样看，因为现在能出售的二手房都是购买新房的居民，他们新房价格购进时比较高，而要出售的二手房地理位置相对比较好，因此总体房价不平稳下降的时候，二手房的房价绝不会下降，如果城市大拆大建的再加速，二手房价还有上升的空间。
如果仅靠“引导和增加中低价位”那是不符合市场原则。中小套型普通商品住房的供给不能大幅增加，房价不会平稳回落。政府不可能对今天的住房提出指导性价格或者由政府高价购回低价卖出，要靠市场调节只有增加住房供应的数量，其中中小套型普通商品住房的供给数量对调节整个房价起着决定性的作用。建设部和国土资源部的指导思想中要牢固确立政府规划中必须要控制这个比例，中小套型普通商品住房的比例一定要成为多数，要超过整个新建住房的面积80%以上。越是小城市，这个比例要越高。开发商想要赚钱，地方政府不能和他们和成一团搞高档住宅，要让开发商认识到中国今后住房的开发持续上升的空间很大，因为有大量地农民会在今后的数年内转移到城市，因此必须考虑增加中小套型普通商品住房的供给。同时还应当看清楚如果继续搞高档住宅，房子卖不出去，风险将会越来越大。现在有的地方政府只要脸面政绩，他们不顾及风险。因此建设部与国土资源部一定要深入到各地指导工作，如果发现一些严重的问题应当要通报查处。住房的问题建设部和国土资源部是有责任的，但主要问题还是在地方政府的政绩冲动。这问题不解决，那么“俱欢颜”还会落空。
我的分析结论房价居高不下的根本原因仍然是供求矛盾引起的，其中中小套型普通商品住房的供给偏紧是一个根本的问题。这也是建设部2006年工作要点中的关键。实施这个意见不能靠上级下文件，要通过中央政府的行政职能扭转基层政府的指导思想，如果管不住基层政府的政绩冲动，那么百姓就难以俱欢颜。
2006-2-20
