2006-4-15

深圳物业税调研方案出台 投机者率先进视线2006-04-15 12:50:04　来源: 经济观察报　 记者 阳静纯 深圳报道 4月11日，一份名为《物业税征收对政府财政收入的影响分析》的调研报告提交至深圳市国土局和地税局。该报告是今年初两局联合委托世联地产顾问有限公司所做。 今年初，国家税务总局副局长王力曾表示：国税总局正在部分地区就推进物业税进行试点。首批进入试点地区的城市就包括北京、重庆、深圳。 而刚刚提交的报告，正是深圳进行物业税试点的先期调研。报告中所推荐的方案，很可能对未来深圳物业税试点的展开，产生相当大的影响。 记者获得的这份报告建议，物业税征收可分三步实施：第一步专门针对高投机行为者高频率征收物业税；其次，针对空置房屋、豪华型住宅及个人第二套住宅进行征收；最后则是全面铺开。 深圳市地税局内部人士在接受记者采访时透露，该局去年就成立了物业税专门小组，由于该税种涉及面很广，工作一直处于保密状态。但他也表示：“深圳今年推出物业税是不可能的。” 两种模式 世联地产研究部经理杨亦锋介绍，根据调研，物业税征收方法现行主要有香港模式和美国模式。 香港模式，主要是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等一并转为在房屋保有阶段每年统一征收。 美国模式不涉及土地出让金，直接对物业持有人在保有阶段按照“房屋评估价值”（非原值）按年度征收物业税，税率多在1%－3%范围内。 在已购房和新购房的区别税率方面，香港对1984年前的房屋固定收取一定额度费用，对新房则采用物业税的方式征收。 “假如我们也划定一个时间征收物业税，可以预计的是会在这一时间前形成抢购从而在短期助推已经虚高的房价。”杨亦锋认为。 至于土地出让金按年收取可降低开发商初期成本从而降低房价的假设，调查显示，这只是一种美好的假象。“市场价格变动是由供需等多方面因素共同决定的，单纯降低开发商成本是否能降低二级市场价格，无法确定。”杨亦锋表示。调查数据更表明，若初始购房成本下降将引入更多的投机者，会引发新一轮价格上升。 鉴于香港模式短期对调控房价可能产生的负作用，调研报告建议国内物业税征收可先对美国模式进行改良，即侧重对投机和豪宅类物业征收，并加大征收频度。报告指出：加大征收频率能够有效避免高转手率房屋逃缴物业税。 同时，只针对投机和高档住宅征收，则有助于稳定楼市。杨亦锋表示，若对所有物业持有人都征收较高税率，将加重自住型消费者的负担，从而会挤压部分自住需求。 分步走 在物业税最终扩大至向全民收缴后，报告建议可辅以各种减免政策保障居民基本居住权利。如将物业税按减除基本居住面积后征收，将征收总额与个人收入挂钩，超过一定比例即进行免除，或考虑对与个人社保账户进行连通补偿等。 报告提出，在打击市场投机和保障居民基本居住权利等目的实现后，最终物业税的“彼岸”仍以采取香港模式为宜。“物业税改革应转到稳定政府财政、保障可持续性发展的目标上来。届时，香港模式将成为首选。” 调查显示，物业税已经成为西方地方政府的税收支柱。物业税在大部分西方国家地方财政收入中占70％以上，部分国家如澳大利亚甚至达到了100％。美国近十年的地方税收中，物业税所占比例一直在30％左右。 按照报告中的实例数据测算，在房产价值不发生任何增值的情况下，实施香港模式物业税征收方案后，政府收入第一年锐减49%，以后年度按房地产市场保持正常增幅（年增长6%）的情况折算，政府投资回收期为17年左右，而无需再像现在要等上70年。在这种模式下，政府就可以很好地解决财政寅吃卯粮的状况，达到财政持续发展的目的。此外，即使在房地产发生下跌50%的极端情况下，也只会使政府当期收入下跌11.91%左右。

又准备开一条聚财之路。

物业税将由房产税等三大税种合并而成

来源：中国税务网

近日，国务院发展研究中心课题组与美国林肯土地政策研究院主办的物业税改革国际研讨会在北京举行。会上，国务院发展研究中心物业税改革课题组对物业税的税种设置与税率设计提出了初步设想：应把目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的物业税，实现税种的简化和内外税制的统一。考虑到首次开征财产税性质的物业税时，受传统思想的影响，纳税人的抵触心里可能比较强，因此税率范围不宜定得过高，税率范围可以设定在0.3%～0.8%之间。
就物业税税收归属和税种、税率设计，国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬代表课题组发表了看法。林家彬表示，未来物业税可以考虑作为级次较低的政府税收体系中的主体税种。这里的物业税主要是指不动产保有环节的税收。至于不动产取得和交易环节的税收，如印花税、契税以及拟议开征的遗产和赠与税等，应另行考虑。
对于具体分配归属方式，课题组认为，省级政府不应参与物业税的分配。因为省级政府距离居民较远，在提供地方性公共产品方面的作用比较间接。但是，直辖市在提供地方性公共产品方面的作用、下辖的财政级次与地级市基本相同，在物业税的分配问题上应与地级市同等考虑。另外，在地级市、区县及县级市、乡镇三级政府之间，应考虑以属地化原则为主、地级市与下辖区之间适当分享的办法。具体而言，就是税源所在地的基层财政享有产生于当地的物业税，但市辖区财政需与地级市财政之间进行分享。这主要是考虑到，在城市，市政府在提供地方性公共产品方面发挥着较大作用，应分享相应的财力。分享比例可考虑五五分成。由于我国地区差异巨大，发达地区与欠发达地区的情况有很大不同，也可以考虑中央政府授权省级政府对这个省的分享办法及比例进行裁量。
课题组对物业税的税种设置与税率设计提出了初步设想：应把目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的物业税，实现税种的简化和内外税制的统一。物业税由中央设计统一的税率范围，允许各地方政府在此范围内自行选择。物业税以房地产市场评估价值为计税依据，规定一定额度的免征额，以保证满足公民的基本居住需求。对每个纳税主体以其拥有的全部房地产价值作为征收对象，对于自用和出租不再作区分，通过这样的办法来解决出租收入很难捕捉、偷税严重的问题。免征额和税率的设计要使结果大体符合“二八原则”，也就是80%的税收来自于20%的纳税主体，各地方处于平均居住水平以下的居民无须纳税或只须缴纳很少的税。考虑到首次开征财产税性质的物业税时，受传统思想的影响，纳税人的抵触心里可能比较强，因此税率范围不宜定得过高，税率范围可以设定在0.3%～0.8%之间。对于不同用途的房地产应适用相同的税率。
物业税作为地方税种，应该由地方税务局负责征收管理。在这一点上没有异议。但是物业税应该由哪个机构来负责评估呢？据国务院发展研究中心研究员、中国发展出版社副社长倪红日介绍，根据中国目前国情，课题组认为可以有两种选择，一是在国土资源和房地产管理机构内设置专门负责房地产评估的机构，二是在地方税务机关当中成立专门的房地产评估机构。经过研究比较，课题组认为放在房地产部门比较适宜。理由是物业税评估所需的土地、房屋登记资料均在房屋国土部门，将评估机构设立在该部门，可以充分利用现有资料，有利于降低评估成本；另外，不动产评估是一项专业性很强的工作，房屋国土管理部门在这一领域的技术基础要强于其他部门。
此外，物业税的征收办法可以有三种选择，即自行申报纳税，代扣代缴和发单通知、自行缴纳方式。倪红日说，发单通知、自行缴纳的方式是香港等地的做法，由税务部门根据对房地产的评估结果，向物业税纳税人发出缴税通知书，纳税人根据通知书中的税额自行申报。课题组认为，物业税税源分散、情况各异，需由专业部门评估税基，采用发单通知、自行缴纳的征收方式可避免人力资源浪费，十分可行。建议未来物业税的征收以发单通知、自行缴纳为主，在具备一定条件下，对房地产集中的工业开发区、居民住宅区采用统一发单，委托代征的办法。