本报记者 侯雪莲北京报道 2004-01-16 近日，“城市运营”概念提出者王志纲先生到京为“哈佛-清华大学中国城市运营商UEO进修班”学员授课，对“城市运营”实践进行了总结。他指出，在下一阶段的房地产开发中，如果单一的只靠开发商老板或者只靠政府都是行不通的，要解决市场和市长跳“双人舞”的问题，城市运营商非常关键。 王志纲谈到城市运营商这一概念是相对于一般的住宅开发商提出来的，对于那些正在走向城市化的都市尤其具有现实意义。城市运营商应该是政府与市场相协调的产物，其主要任务一半是应由政府解决但政府无能解决的事情，一半是应由市场解决而房地产发展商们不好解决的问题。目前全国各地百万平方米以上的大盘纷纷上马，出现了“小城市、大社区”的趋势。王志纲认为，若想使这些项目获得持久的生命力，必然要从大处眼手，引进城市运营的观念。同时，任何一个企业家、特别是城市运营商，在看准宏观大方向的同时，具体的执行力和整合力也是必备的素质，包括微观层面上的营销、广告、规划、设计、园林及售后管理等内容。王志纲断言，在未来几年里，具有城市运营商素质的房地产开发商，将可能开辟中国房地产业一个全新的时代，成为游戏规则的制定者和游戏规则的颁布者。 业界人士预计，2004年在一些超大型城市，比如北京、上海等城市，政府会加大力度，全面介入开发房地产。一方面政府会从政策规范的角度介入房地产开发，比如加强对于土地的控制。另一方面，超大型房地产企业会主动与本地政府联手。随着地产品牌企业加紧向全国扩张步伐，地域板块间的差异化竞争也愈发激烈，城市运营由此成为许多城市谋求后发先制的“利器”。王志纲认为，经营好一个城市的首要条件是必须给这个城市一个“魂”，即挖掘出这个城市的文化底蕴，然后根据‘魂’演绎出一套清晰的空间布局和规划设计建议书，之后才是规划、演绎这个城市”。而如果找不到这个城市之“魂”，城市运营商就只能是“以卵击石”。据其介绍，云南在城市营销方面可圈可点。当年，云南省充分利用了世博会这个契机，达到了“将云南送出去、把世界请进来”的目的。而云南的“魂”就在于其丰富的生态资源及旅游资源。借用世博会这样一个超级杠杆，使云南实现了两个转换：第一从有色金属大省变成旅游大省，从烟草大省变成植物生物王国、生态大省；将西双版纳、丽江、石林等旅游资源整合到一起，取得了巨大的成功。 在一个高速发展的城市化过程中，城市和企业都会面对很多商机。就城市如何把握商机，王志纲打了一个形象的比喻——“王员外招亲，出身一定要好”。就是说，如果这个区域板块具有独特的魅力，一定会吸引各方面资源的流入，而不必再“为招商而招商”。 王志纲精彩观点 各安其位政企不必博弈 当政府插手过度的时候，第一不可能产生城市运营商，第二危害性比市场自发性的危害性还要大。怎么解决政府行为和企业行为之间有效结合？我们提出一个口号叫“政府经营环境，企业经营市场，民众经营文化”。政府经营环境就是政府只在战略上把这个地方规划的清清楚楚，把游戏规则做得明明白白，再选几个领头羊，即能够当火车头的让他们先进来，把这个板块拉动起来，给想当车箱的老板们以投资信心，让甘当车箱的老板们跟进来，然后由民众经营文化。消费者住进来有的开咖啡屋的，有的开茶楼，有的开学校，自然把这个地方的氛围营造起来，安居乐业。“黑马”是这样炼成的 王志纲语锋犀利地指出：一个时代要洗牌的前夜，往往是黑马要出现的时候，那些在中国房地产开发过程中承揽火车头作用的企业最容易成为黑马。 在王看来，企业要成为市场中一匹黑马必须具备几个前提：第一，战略清晰；第二，大势把握能力强；第三，整合能力到位；第四，勇于当火车头。
