在推进农业生产的集约化，探索土地流转过程中，土地承包经营权如何作价、农村集体建设用地如何置换是两个关键问题，也是实际操作中的难点。江津区对此作了一些探索，现介绍如下:
一、土地承包经管权作价
（一）剩余承包期土地承包经营权折资+现金入股
2004年，江津区李市镇牌坊村柑橘专业合作社聘请重庆嘉润会计师事务所对入社农户的土地承包经营权和地块内的晚熟柑橘幼苗进行了评估，土地经营权按每亩每年折资250元，从2004年至2028年共计25年折算，每亩折股6250元，地上附着物晚熟柑橘幼苗平均每株9.24元。同时，每户出资200元，共计309亩土地承包经营权折资193万元，地上柑橘苗木折资10.73万元，77户农民现金出资1.54万元，合计注册资本205万元，经工商部门验资、注册登记，于2005年9月20日正式挂牌成立重庆仁伟呆业有限责任公司。该公司的创立得到国家开发银行重庆市分行的认可和大力支持，承诺在3年内给予60万元贷款支持，目前已到位贷款资金38万元。该公司309亩晚熟柑橘预计2009年即可达到盛产期，亩产2.5吨左右，按现价每斤0.8元的综合价计算，年收入在120万元以上，77户村民（股东）户均收入1.6万元，2年即可收回前期种植成本。
（二）土地承包经管权逐年累计参与分配
2007年5月，针对传统柑橘专业合作社存在的合作方式松散的问题，江津区白沙镇恒和村柑橘专业合作社推行一种新的合作模式，入社农户以现金出资登记，以土地承包经营权逐年累计和劳务投入参与分配。每亩土地承包经营权年折资额为：田400元，土300元，每年按土地实际参与经营的年限核算参与分红的比例。以土地承包经营权实际使用的年限为计算时间段，有利于逐年提高农户依托土地分红的收入比例，又有利于将土地经营权与合作社其它资产隔离，防止土地经营权受到债权追索或清算处理。目前，该合作社入社农户290多户，土地经营规模为1900亩。
（三）土地承包经营权作期权投入
从2003年起，江津区李市镇在偏远的两岔村进行探索代耕定期返还的土地流转方式。李市镇外出务工的人员多，两岔村40岁以下的年轻人都基本外出务工，导致许多土地撂荒。而两岔村因地势偏远、交通不便、田地不够肥沃等，业主不愿来此投资。为此，李市镇试点让村里的能人来统一经营这些闲置土地，栽种优质果树，并规定村民只出土地，树苗、肥料等一律由经营者负责；10年内的收益归经营者所有，经营者不付土地租金，但 10年后土地以及所种植的果树全部归拥有土地承包经管权的农户所有。目前，两岔村的能人最多的已集中了40多亩土地用于栽种果树。据测算，如果将闲置的土地给别人代耕种植优质果树，10年后收回土地的第一年每亩就可有收入1000余元，且全部果树归己，同时也因保持耕作不会造成土地肥力下降。
二、农村集体建设用地置换
江津区针对全区广大农村存在宅基地大量分散、闲置、利用效率不高以及农民自愿放弃宅基地的情况，把推进农村集体建设用地复垦置换作为改革试验的一个重要突破口，出台了《关于农村集体建设用地置换管理工作的试行意见》，制定了相关实施细则，并试点推动。农村集体建设用地置换是在不改变土地集体所有权性质的前提下，通过对现有建设用地进行整理复耕，与土地利用总体规划和城乡建设规划确定的建设用地区域内（城市集镇规划区除外）的农用地进行等量置换。一种是零星置换，即在全区范围内，以镇街为主体，在农民自愿的前提下，对其合法产权房屋参照征地房屋补偿标准补助，并发给农民宅基地置换证书。另一种是成片置换，必须在有实力的农业开发业主入驻的前提下才能实施。置换出的宅基地经整理复垦为耕地，按集体农用地管理，符合条件的划入基本农田严格保护。复垦置换取得的建设用她指标，区政府提留10%用于全区统筹，成片置换的还需提留10%用于集体经济组织发展集体经济，剩余部分可用于新农村建设、农民工新居工程和集体企业建设等。持有宅基地置换证书的农民，可按政府核定的价格购买新农村或农民工新居工程所建新房。
截止2007年11月底，江津区国士部门已审查批准夏坝等6个镇（街）的复垦置换方案，复垦整理规模达813亩。
[ 本帖最后由 农心 于 2008-1-29 10:31 编辑 ]
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