网民稿：国务院关于大力发展合作建房和廉租住房保障市民住有所居的通知（征求意见稿）
国发[0000]00号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
为贯彻党的十七大精神，加快推进以改善民生为重点的社会建设，建立新型城镇住房制度，大力发展合作建房和廉租住房，使迁入城镇新市民和城镇住房困难居民住有所居，现就有关问题通知如下：
一、指导思想、目标和基本原则
（一）建立新型城镇住房制度的指导思想是：贯彻落实科学发展观，加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会；在推进住房商品化、社会化的同时，政府担负民生责任，开展住有所居工程，建立适应我国国情的多元化的城镇住房新制度；加快住房建设，不断满足迁入城镇新市民（进城农民）和中低收入家庭日益增长的住房需求，稳步推进我国工业化和城市化进程。
（二）建立新型城镇住房制度的目标是：以政府组织的合作建房（集资建房）和廉租房来满足迁入城镇新市民和中低收入家庭的住房需求 ，以市场的房商品来满足高收入家庭对住房的高层次需求，实现住有所居的和谐社会。
（三）建立新型城镇住房制度的基本原则是：政策长期稳定，五十年不变。坚持合作建房（集资建房）和廉租住房在国家统一政策目标指导下，地方组织实施，因地制宜，扎实进行；坚持合作建房国家划拨土地、政府组织实施，银行保障住房贷款，个人全部负担建设费，政府不出资；实行合作建房产权只能抵押本房贷款，不能买卖、不能转让，可以退房的特种产权制度。
退房的五年内不得在同一城镇申请合作建房；退房的房款在安排有新买主后兑现；新申请合作建房的，先安排退房房，没有退房房库存的才安排新建房。
二、建立和完善以政府组织合作建房（集资建房）为主的住房供应体系
建立新型城镇住房制度（住有所居工程），发展合作建房和廉租住房，停止经济适用住房制度。
（说明：集资房全由个人出资，政府不出一分钱，房屋造价低，能满足需求，能使更多的人力财力资源投入社会经济建设，加速农村人口往城镇迁徙，稳步推进我国工业化和城市化进程；经适房受政府财力制约，发展不平衡，远远不能满足需求）。
（四）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。低收入家庭和进城务工暂居者租赁由政府提供的廉租住房；中低收入家庭购买政府组织的合作建房住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
政府组织的合作建房由县（市）级人民政府实施。
（五）大力发展合作建房和廉租住房（住有所居工程），加快解决迁入城镇新市民和城镇住房困难居民的住房问题。
新建的合作建房“出售价格”实行成本价，按造价收回成本原则确定。 其中合作建房住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费和税金等6项因素，严禁乱收取其它费用。在坚持节约用地的前提下，建设用地尽可能使用新征土地，以减少建设成本。要采取有效措施，降低征地和拆迁补偿费，切实降低合作建房住房建设成本，使合作建房住房建设造价成本与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民参与合作建房。
廉租住房由政府建设，可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以单位出资兴建。廉租住房的供应量按占本城镇居民户的比例确定，具体办法由建设部制定。廉租住房属福利性，租金实行政府定价。具体标准由县（市）级人民政府制定。
（六）参与合作建房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由县（市）级人民政府制定。
三、采取扶持政策，加快合作建房和廉租住房建设
（七）合作建房和廉租住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。合作建房和廉租住房建设用地采取特批办法，不受地方建设用地年度计划限制，随报随批，并采取行政划拨方式供应，按征地成本划拨土地，免收新增建设用地有偿使费。
（八）各地可以从本地实际出发，制定对合作建房和廉租住房建设的扶持政策。要控制合作建房和廉租住房设计和建设标准，力求降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设成本。
合作建房全部为小户型，户建筑面积控制在90平方米以下。
（九）合作建房住房和廉租住房建设工程的建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定工程施工企业 。
（十）完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。
四、住房金融支持
（十一）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人合作建房住房贷款的贷款期限。
（十二）对合作建房住房建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放合作建房住房住房建设贷款。
（十三）制定和完善合作建房住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
五、加强住房物业管理
（十四）合作建房住房和廉租住房小区和其它住宅区一样，要按照物业管理法规开展物业管理活动。
六、加强领导，统筹安排，保证新型城镇住房制度（住有所居工程）的顺利实施
（十五）各级地方人民政府要切实加强对新型城镇住房制度（住有所居工程）工作的领导，省级建设行政主管部门内设住有所居工作机构，县级政府设立住有所居工作办公室。
县级政府住有所居工作办公室为财政全额拨款单位，所需经费由同级财政拨付，不能以办公经费不足为由向合作建房户收取任何费用。
各地可根据本通知精神，结合本地区实际制定具体的实施方案，报经省、自治区、直辖市人民政府批准 后实施。建设部要会同有关部门根据本通知要求抓紧制定配套政策，并加强对地方工作的指导和监督。
（十六）加强舆论引导，做好宣传工作，转变政府执政理念，转变城镇居民住房观念，保证新城镇住房制度的顺利实施。
农村人口往城镇迁徙，促进工业化和城市化发展，是现代化国家发展的必由之路，是一项重大的社会系统工程。新老城镇居民住有所居是这一系统工程的重要组成部分，是重要的民生，是政府的责任。我们要用很短的时间走完别人走上百年的路，任务艰巨，责任重大。因此，政府要转变职能，转变执政理念，实切把这项工作做好。
住有所居工程是一项长期稳定的政策，只要居民有能力，什么时候都可以参与合作建房，有自有住房。不要担忧政策有变而超现实能力负重债购房，造成不必要的家庭负担。
（十七）各级政府要将新型城镇住房制度（住有所居工程）纳入经济社会发展目标考核。
（十八）严肃纪律，加强监督检查。国务院责成建设部会同监察部等有关部门监督检查本通知的贯彻执行情况。
本通知自发布之日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本通知不一致的，一律以本通知为准。
国务院
年 月 日
作者：仲民生
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