一些调研文章，供参考！

加强引导和监督促进房地产市场健康发展



　　一、我市房地产业发展态势分析

去年以来，国务院及相关部门相继出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《关于调整住宅供应结构稳定住房价格的通知》等一系列稳定住房价格、促进房地产市场持续健康发展的宏观调控政策。全市各级房管部门结合实际，就房地产业发展态势及出现的新情况、新问题进行分析研究后认为，在当前全国房地产业局部呈现过热的形势下，我市房地产业发展同全国、全省相比，不是快了，而是正处在加快发展的关键时期，房地产业不是要“刹车”，而是应加速发展。从发展速度和投资情况来看，2005年，全市房地产开发完成投资4.3亿元，占全市固定资产投资总额的7.12%；2006年，全市房地产开发投资预计可完成5.14亿元，同比增长19.53%，占全市固定资产投资总额的7.68%，虽然较上年同期有所增长，但明显低于全省平均水平；从实际需求来看，改善型住房的需求较为明显，相当一部分居民住房消费已从解决住房困难向改善住房条件迈进，不同层次的住房需求正在形成，普通住房市场需求潜力较大；从住房体制来看，中高收入家庭购买商品房，中低收入家庭购买经济适用房，低收入家庭租住廉租房的多层次的住房供应和保障体系已经或正在建立，但用于解决大多数中低收入家庭的经济适用住房供应明显不足，还不能满足市场需求。

与此同时，随着房改的不断深化、住房实物分配的停止、货币化分配的推进和搞活住房市场政策的联动，全市商品住房消费持续扩大，市场供求呈增长态势。仅2005年，全市个人购买新旧住房和建房支出总额为4.58亿元，居民个人住房支出已成为房地产市场需求的主体。商品房价格受土地、建材价格上涨以及新工艺新材料的使用等因素影响呈上升趋势。据调查，山丹县950元/平方米，临泽县1230元/平方米，高台县1180元/平方米，民乐县998元/平方米，张掖城区最高价1450元/平方米、最低价1260元/平方米、均价1350元/平方米（不含经济适用住房），城区商品住宅平均价格同比增长7.8%。

二、加快发展房地产业的对策措施

1、完善住房供应体系。在积极落实住房分配货币化政策、继续引导加快商品房开发建设的同时，加大经济适用住房、廉租房建设力度，为逐步形成中高收入者购买商品房、中低收入者购买经济适用住房、困难家庭租住廉租住房的多层次住房供应体系奠定基础。从今年起，我市计划用三年时间实施建设经济适用住宅项目，项目建成后，可提供22幢、1324套、建筑面积12.1万平方米的经济适用住宅（部分廉租房）。目前，投资3500万元的项目一期工程――泰安嘉园小区已开工建设（可提供8幢、384套、建筑面积3.3万平方米的经济适用住房），10月中旬可交付使用。这为解决部份中低收入家庭住房困难，稳定城区商品房价格起到了积极的作用。

2、加快城镇廉租房建设。在全面掌握全市廉租住房需求的基础上，制定廉租房建设计划，并建立城镇最低收入家庭住房困难情况及保障对象档案，认真落实《张掖市城镇最低收入家庭廉租住房管理实施办法》，保障城镇最低收入居民的基本住房需要。

3、加强房地产市场监督检查。一是以整顿和规范房地产市场秩序为重点，依法查处房地产经营、交易中的违法违规行为，规范房地产企业经营行为，切实加强房地产企业资质的动态管理，严格市场准入，大力净化市场环境。二是深入各房地产企业，帮助和引导房地产企业理清工作思路，规范工作行为，守法、诚信、规范、有序经营，逐步形成房地产市场监管的长效机制；三是建立健全房地产企业和执(从)业人员信用档案，完善房地产信用体系和失信惩戒制度，将其基本情况，优良业绩、不良行为全部进行登记备案，向社会公开发布，使有劣迹的房地产企业在扩大经营，承接业务方面受到限制。

4、实行房地产开发项目动态管理。在全面掌握各县（区）住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息的基础上，实行《房地产开发项目手册》填报备案制度，实施开发项目动态管理，并推行《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》制度。

肃南县金融机构支持地方经济发展的作用日益减弱



肃南县现有金融机构3家（农业银行、农村信用社、邮政储蓄），截止2006年7月末，全县金融机构各项存款余额37723万元,各项贷款余额12360万元,其中工业贷款560万元,占4.5％；商业贷款157万元，占1.3%；乡镇企业贷款410万元，占3.3%；农业贷款8417万元，占68.1%；基本建设贷款2600万元，占21%；其它贷款217万元，占1.8%。

近年来，由于国家推行金融机构改革，基层金融机构代办网点大幅缩减，甚至取消，加之贷款权限上收，致使金融支持地方经济发展的作用日益减弱，肃南县农牧民和中小企业“贷款难”的问题日益突出。突出表现在：

（一）信贷总量增长缓慢，与地方经济发展和财政收入不相适应。近来年，肃南县信贷总量增长十分缓慢，增幅大大低于经济发展速度，已不能适应经济发展的需要。2006年7月末与2000年相比，存贷款增幅分别为160.3%和-0.03%，贷款增量逐年呈现负增长趋势。贷款增量中，支农贷款占了相当比重，已经达到90%以上，商业银行贷款增量很少，多年来未投放新的贷款，有的甚至是负增长，对县域经济支持十分微弱。

（二）信贷过度集中，导致区域资金供需脱节。2000年到2006年，金融机构新增贷款95%以上集中于垄断行业和县外大型水电企业，仅2000年以来，肃南县农业银行向张掖龙首电站投入信贷资金达3800万元，占农业银行新增贷款的97.4%。信贷资金过度集中，导致中小企业难以取得必要的信贷支持，不利于中小企业的生产经营和发展。同时国有商业银行资金外流，使地方经济的发展缺乏资金来源，不利于区域经济的平衡发展。

（三）金融机构减少，功能萎缩。国有商业银行在战略调整过程中，大量撤并县域基层营业网点，服务功能相应萎缩。肃南县商业银行由1995年3家减少到现在的1家，农村营业网点由1995年的8个，减少到目前的1个，农村信用社基层网点由1995年的27家，减少到目前的12家。基层金融机构营业网点的大幅度缩减，使县域经济发展中必须的金融服务得不到保证，进一步加剧了农牧民和中小企业“贷款难”的问题。

（四）农牧村资金供求失衡状况严重。随着肃南县新牧区建设步伐的加快，农牧业产业结构不断升级，农牧村经济发展的资金需求呈现刚性增长态势。但是，近几年来国有银行将贷款权限进一步上收，县级及县级以下营业网点基本上只单纯吸收存款，逐级上存，再加上邮政储蓄机构的“抽水机”效应，导致农牧村资金外流严重，造成农牧村经济发展的“贫血”现象。2006年7月，肃南县金融机构货币信贷存贷比仅为33.5%，全县约有2.5亿元资金外流。

建议：

1、建议金融机构从民族地区经济社会发展的实际需要和支持人口较少民族发展的角度出发，在肃南县设立商业银行代办点，适当下放贷款权限，切实解决农牧民和企业“贷款难”的问题。

2、引导现有金融机构创新信贷方式，拓宽中小企业融资渠道，选择有市场、有效益、有信用的中小企业试点信用贷款方式。积极推行票据融资，推广银行承兑汇票和商业承兑汇票业务。

3、农村信用社在巩固改革成果，继续完善提高现有农户小额信用贷款和联保贷款的基础上，大力发展小企业贷款业务，逐步过渡到符合现代金融企业要求的有特色的社区性农村银行机构，为新牧区建设提供有效支持。

4、尽快完善融资抵押担保机制，积极推行和建立中小企业贷款担保基金及担保机构，为金融机构扩大信贷投放面、增加信贷投入创造必要的社会和经济条件，为金融支持县域经济发展搭建“信用平台”。