| 3月1日，《郑州市物业管理条例》正式实施。这个条例将对郑州近1000个住宅小区的业主和680余家物业公司产生影响—— |
| 新《条例》能否解决老难题 |
□文/图 本报记者 杨万东
核心提示
3月1日，《郑州市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施。新《条例》对于小区经常遇到的物业管理问题都有了详细的规定。那么，新《条例》是否能解开长期困扰小区的种种难题呢？
近日，郑州市二七区江山书香名邸（以下简称江山书香名邸）小区不少业主向本报反映，该小区频频发生丢车事件、公共绿地被侵占、物业公司服务差，而且多年来小区业主委员会一直无法成立，导致业主与小区物业公司矛盾日益激烈。据了解，位于郑州二七区长江路上的江山书香名邸小区占地约230亩，有1600多套房子，是郑州西南的一个大型居住社区。这个2004年10月首期房屋交付使用的小区，因为物业问题至今纠纷不断。记者对此进行了调查。
物业服务争端不断
物业费之争
“我们小区从首期交房开始到现在，光电动车、自行车就丢了300多辆，现在居住没有一点安全感。”3月3日，江山书香名邸小区的一位业主杨老师向记者曝料说，该小区首期住房是2004年10月份交房，其余的是2005年交房，由于小区交付使用后，物业管理一直存在问题，导致小区的丢车事件不断发生。
3月4日，记者在位于郑州市二七区长江路上的江山书香名邸小区看到，这个占地230亩地的小区约有40余幢居民楼，均为多层建筑。向记者投诉的杨老师说，这个小区是由河南省教育厅和郑州江山房地产开发公司联合开发的一个专为全省高校教师提供的经济适用房小区。
“现在小区的物业公司还是前期代管物业。”杨老师说，从首期交房至今已经三年多了，入驻小区的物业公司是由郑州江山房地产公司找的前期物业管理公司，这个名为大地物业公司是一个三级资质的公司，多年来一直按照一级物业管理标准收取费用。据他们了解，大地物业公司在该小区的收费许可证2005年4月1日才获得的，而且收费标准是在2005年11月1日才得到物价局的核准，在此之前，他们已经在小区违规收费一年了。更令业主们奇怪的是，郑州市房地产管理局给大地物业颁发三级资质证书时间是在2007年10月27日。
“由于他们不具备相应的资质，导致了我们小区管理混乱。”杨老师说，大地物业从事物业的管理人员，没有一个人依法取得职业资格证书，保安人员是退休的老人和社会上的闲散人员，也没有一个人持有上岗证书。
“有关部门对小区物业服务的标准和收费有着明确的规定。”杨老师告诉记者，大地物业公司在该小区按照一级标准收费，但是对于以及物业服务的要求却相去很远，因为这些，造成了小区丢车、绿地被毁、保安打业主等现象层出不穷。而这些情况持续到现在，物业公司却没有任何改进，无奈之下，当初都及时缴纳物业费的业主们纷纷拒交物业费，对物业公司表示抗议。记者采访小区内几位业主，大家对小区的安全感普遍持有担心，丢车和防盗成为最大的心病。
3月4日，记者采访大地物业负责人刘力，他否认业主说的几项“违规行为”。2004年10月，小区一期交房时，大地物业与680户业主签订《前期物业服务协议》，并开始取费。他认为，造成上述现象的原因是不少业主拖欠或者拒交物业费导致。
物业费之争
2007年4月，郑州江山书香名邸小区的物业矛盾再次升级，大地物业公司以拖欠物业费为由，将该小区10名业主告上法庭。
2007年11月8日，法院经过两次审理后认为，大地物业在业主入住时签订了《前期物业管理服务协议》，协议载明大地物业应该按照规定提供服务，未达到管理服务质量约定目标，业主可以要求限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，大地公司承担相应的法律责任。而业主须按约定缴纳物业费。因此，双方均应严格按协议履行责任，条款中没有约定未达到管理服务质量就可以不交纳物业费。基于此，法院判决业主应该缴纳物业费，同时可以向大地物业提出物业管理限期改正要求。
然而，该小区业主杨老师透露说，这次官司暴露出了更多的问题。物业公司与业主之间签订的《前期物业管理服务协议》实际上是“霸王合同”，协议是由物业公司单方面制定的，而且是在交房时以交钥匙为条件强迫业主签订的，缺乏公正性。里面诸多条款对业主极为不利。
大地物业负责人刘力则认为，法院的判决说明他们收费是符合有关规定。
事实上，江山书香名邸的情况在郑州市的小区中很有代表性，由于物业公司提供的服务和收取费用的级别有争议，不少业主拒交物业费，而物业公司由此经营困难并且降低服务质量，使得业主对物业企业更加不满，由此形成恶性循环。
3月1日，《郑州市物业管理条例》正式实施。新《条例》对于小区经常遇到的物业管理问题都有了详细的规定。其中规定，业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式缴纳物业服务费。物业服务收费，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物价部门综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准和浮动幅度，每年向社会公布一次。
“业主委员会”为何难产
其实，随着业主与大地物业之间的逐渐升级，部分业主曾寄希望成立业主委员会，从而增加与大地物业“较量”的砝码。
2006年11月20日，部分业主自发组织“业主委员会成立志愿小组”，向小区业主发放《关于成立业主委员会的倡议书》。
“倡议书”说，小区管理存在许多问题，而解决问题的最好办法就是成立自己的业主委员会，发出“统一”的声音来维护全体业主的利益。
10天后，小区选出260多名业主代表召开大会，选出成立业主委员会筹备组工作人员11人。之后，小区以全体业主的名义，向郑州市二七区房地产行政主管部门物业科递交《申请成立业主委员会申请书》。
随后，业主委员会筹备小组有条不紊地进行进行各项准备工作，陆续公布业主大会会议形式、业主委员会委员候选人产生办法及业主委员会选举方式，等等。
但后来形势突变，令业主委员会的前景不明。
据当初业主委员会筹备小组的有关人员说，2007年1月22日，二七区物业科工作人员告诉他们，江山书香名邸成立业主委员会的事需要缓一缓。
据筹备小组人员后来调查得知，变故起因于一个匿名的“情况反映”。这份落款为“江山书香名邸小区业主”的材料说，成立业主委员会本身是好事，但是有几人经常独自拿着一份自称是委托书的东西，四处游说业主签字，为争当小区业主委员会委员拉选票，而且这些人对物业管理政策不甚了解。
匿名材料认为，这种状况表明，业主签字的真实性值得怀疑。如果用这种方式成立业主委员会，未必能代表业主意志。
2007年1月19日，二七区有关负责人在匿名信上批示，要求二七区房管局、长江路办事处安排人员核查此事。
核查结果不得而知，不过业主委员会筹备小组的工作并没有停下来。
2007年4月7日下午，江山书香名邸召开业主大会，审议通过了《业主公约》、《业主大会和业主委员会议事规则》，会议选举产生11人为业主委员会委员。4月12日，举行第一次业主委员会会议，选出主任一名，副主任两名。
2007年4月25日，业主委员会向郑州市二七区物业科申报备案。5月8日上午，二七区物业科通知小区业主委员会主任等6人到区物业科。物业科负责人说，成立业主委员会，需要三分之二以上的票权通过，才视为有效；而大地物业出具的证明显示，目前入住业主虽然过半数，但不足开发商售出的三分之二，因此，这次组织筹备的业主委员会不予备案。
至此，江山书香名邸小区成立业主委员会落空。
按照《条例》规定，商品房出售并交付使用建筑面积占总面积50％以上，或者交付使用30％～50％且首套房屋交付使用已满12个月的，或者交付使用不足30％但首套房屋交付已满24个月且业主总数在30人以上的，由县（市）、区房地产管理部门同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组成立以后，即可召开大会，商量业主委员会成立、确定物业等事宜，同时商定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用等问题。而筹备组工作所需经费由建设单位承担。
现在，二七区内的业主委员会备案由二七区物业管理指导中心办理，3月10日，记者采访该中心时，工作人员说，江山书香名邸的业主可以按新规定程序筹备成立业主委员会。
《条例》能否解决三大“难”
江山书香名邸业主与物业公司的“较量”暴露出小区的三大“难”：物业公司资质级别与收费标准统一难、物业服务不到位罢免难、业主委员会成立难。
《条例》规定，建设单位招标确认前期物业公司，但业主委员会与新选聘物业公司签订合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
而业主大会选聘的物业公司期限届满，应在合同期满3个月，召集业主大会决议是否续约，业主大会对原物业公司的服务不满意的，应将结果告知物业服务企业，然后可重新选聘物业服务企业。
显然，在罢免物业公司时，业主需要以业主委员会的形式。江山书香名邸业主委员会夭折，也意味着业主失去罢免物业的权利。
因此，江山书香名邸小区“业主委员会”没有通过备案，令业主与大地物业公司博弈时乏力。
2007年7月20日，小区内贴出落款为“业主大会常务委员会”的通知，要求大地物业在一个月内撤离小区；8月21日，又张贴倡议书，号召业主拒交物业费。9月25日，又一则通知贴出，要求大地物业撤离，落款为“两代会常务委员会”。
据了解，“业主委员会”、“业主大会常务委员会”、“两代会常务委员会”就是当时未能取得备案的业主组织。
这些通知并没有收到实际效果，大地物业仍然正常管理小区物业。
实际上，在双方博弈的过程中，谁都无法成为赢家。物业公司因欠收费用损失不菲，业主因物业公司降低服务标准而受损。
新《条例》能否有效解决这些难题、终结物业公司与业主的怨愤？还有待观察。③25
