（这是我们要讨论的第五个政策建议，让农民享受到城市化带来的土地级差收益！） 大家都说农民穷，其实他们并不“穷”。因为，农民拥有土地财产、土地资产。然而，在工业化、城市化的进程中，出让土地的农民没有享受到应有的权利，未出让土地的农民也没有用好用足这些土地资产，所以他们才这么穷！为此，必须研究对策，提出政策建议，以促进农民以地生财。 土地价格知多少？ 目前，在正常情况下，我国工业用地的国有土地使用权出让价，每亩在20－30万元之间。然而，在招商引资中由于恶性竞争，实际成交价有的地方仅为5万元，有的地方甚至零价格出让，工业用地的价格严重背离了土地价值。 近几年来，城市商业用地的国有土地使用权出让价呈直线上升趋势。 前不久，杭州西湖边上有一块土地每亩拍出1800万元的天价，每平方米合2.7万元。 5月29日，在成都市国土局举行的土地拍卖会上，总共参拍的4块土地有3块找到买家，其中第4块土地的成交价最高，达到了每亩500万元。 6月13日，苏州市工业园区土地管理局以2.39亿的天价挂牌出让了中央商贸区的一块土地，成交价为每平方米1492美元（折合每亩为824万元人民币）。 7月1日，位于浙江绍兴柯桥北部的绍兴县行政中心附近的地块，以17620万元的价格成交，每平方米土地价格高达2500元（折合每亩为166万元）。 即使在西藏米林县，去年5月23日，该县通过拍卖宅基地，25亩地拍卖获得430万！这几乎相当于年收入只有500万左右的米林县一年的财政收入。当地人称：“25亩地卖出一个县财政”！ 农民得到了多少？ 有专家估计，目前全国失地农民的数量可能超过2000万人。上世纪90年代开始，全国兴起大办开发区的热潮，最高峰时达8000多个，当时全国每年流失的耕地数量在1000万亩以上。1996年开始，中央严令限制新增征用土地，并且要求土地总量平衡，这样每年大约征占土地200万－300万亩，如果按照大多数被征地区人均1亩耕地左右的事实，每年就有200多万失地农民。此外，一些地方化整为零，把国务院才能批的权限搞到县一级就能批，动辄数百亩上千亩，甚至数平方公里。最近几年来，耕地流失的速度是惊人的，但由于实际操作中的混乱，在统计上反映不出来。因此，有关专家认为，全国失地农民2000万人，应该是个保守的数字。 我国现行的土地管理法规定：对征地农民的补偿，是按前3年农业平均年收入来计算的。但是，近几年农产品价格不断下降，农产品出现“卖难”，按法定标准算出来的补偿标准太低，根本不能解决失地农民的长远生计。即便如此，一些地方还在打农民主意，连十分低廉的法定补偿款也不兑现。据国土资源部调查，襄荆高速公路荆州段给农民的安置补助费是500元/亩，仅为法定最低标准的一成。 目前，江苏征用一亩耕地的补偿费为15600－28000元，最高的地方一般在3万元。而沪宁高速公路的征地补偿费仅为每亩5000元。农民的土地一旦被征为国有土地后进行出让，地价则数倍上涨。据江苏省国土资源厅的不完全统计，仅2002年该省土地出让收益就高达400亿元。 由此可见，出让土地的农民得到的补偿费，每亩仅在数千元到3万元之间。其中农民出让的土地： －－如果用作道路等公共事业建设用地的，农民仅得到了数千元一亩地。而道路、桥梁建成后的收费均进入了政府的口袋； －－如果用于工业用地的，农民仅得到了万把块钱一亩地，而有些地方政府却将它以低价格、零价格出让，为了政绩牺牲了农民利益； －－如果用于商业用地的，每亩地农民可能得到了2－3万元钱，而地方政府通过拍卖则得到了数百万、上千万元！ 农民为什么得到少？ 关键是现行法律和政策对农民、对集体土地设立了三大禁区，侵占了农民的利益。 禁区之一：农村集体土地不准上市，只有先征为国有土地，才能出让土地使用权。而征为国有土地，就得向国家交纳每亩1.8万元的征用费。大家知道，主权和产权是两个不同概念。凡是中华人民共和国的领土，主权都属于国家，但是土地的产权并不是都属于国家。宪法和其他五个具体法律都明确规定，农村土地属于农民集体所有。土地是农民的财产。既然如此，为什么国有土地可以出让最长为50年的国有土地使用权，而农村土地却不能出让使用权，非要征为国有才能出让呢？即使征为国有，国家将农民的土地征为国有了，怎么反而要向国家交纳土地征用费呢？这样做，显然不符合宪法，也不符合常理。 禁区之二：征用土地后，对农民的补偿，是按前3年农业平均年收入的若干倍数来计算的。目前，国家规定的下限是10倍，各省一般放宽到上限30倍。也就是说，农民得到的土地补偿是10年到30年的农业年收入。比如，前3年平均年收入为每亩500元，那么农民被征用土地后，只能得到最低10年5000元到最高30年1.5万元的补偿。我们知道，土地是没有使用年限的，农民的土地被征用后将永久性地失去这些土地的产权，因此仅补偿10年到30年的收益是不公平的。更何况，农民的土地原来是农用地，征用后就变成了工业用地、商业用地，土地的价值发生了巨大变化，但是仍然以农业年收入来进行补偿显然是不公平的。据说，土地管理部门制订这个补偿办法的理论依据是马克思的地租学说。但是，大家知道，马克思的地租学说是针对耕地而言的，而现在征用农民土地已经改变了土地的用途，因此不能以此作为补偿的理论依据。如果马克思在天有灵，他决不会允许别人偷换概念，用他的理论去作为侵占农民利益的依据的。 禁区之三：国家实行土地用途管制，规定先补后占，总量平衡。但是对于开垦荒地、复耕复垦后新增的土地，有关部门层层截留非农建设用地指标，并且不允许跨省有偿调剂。应该说，加强土地的用途管制，实行先补后占、总量平衡，是完全正确的，应当继续严格执行。对于开垦荒地、复耕复垦后新增的土地，通过发放非农建设用地指标，迫使各地必须先持有一定数量的非农建设用地指标，才能征用同等数量的土地，这是实现总量平衡的一种有效方法。目前，经济发达地区普遍反映土地紧缺，实际上紧缺的并不是实物形态的土地，而是非农建设用地指标。于是有些地方实行了省内有偿调剂，价格一般为每亩用地指标1万元。正因为如此，非农建设用地指标如同当年的粮票一样从无价证券变成了有价证券，于是有关部门层层截留，一般兑现到乡镇政府的仅为50%左右，而直接从事开荒复耕的农民和集体经济组织则什么也没有得到。 让农民以地生财 在市场经济条件下，土地不仅是农民的生产、生活资料，而且是农民的财产、农民的资产，是一种价值不菲的商品。因此，只要突破上述禁区，出台优惠政策和配套措施，就能够让农民以地生财、迅速致富。 1、国家加强土地用途管理，坚持先补后占、总量平衡，实行谁开垦复耕土地、谁就能取得非农建设用地指标的政策，并且允许跨省有偿调剂。这样，中西部地区（特别是山区、矿区、边疆、草原、沙漠边缘地区）的农民，每开垦一亩土地，就能通过转让非农建设用地指标而得到1万元，其中开垦成本一般在每亩600－800元，如果用人力开垦则净收益更高。农民转让的只是非农建设用地指标，他们开垦的这些土地将永久由他们耕种，即使种草养殖，一年也能取得较好收成。因此，以每户农民每年开垦复耕2亩耕地计算，当年就能成为万元户，5年或10年后就能建成具有一定规模的家庭农场。同时，集体经济组织也可以对废窑废厂、旧宅基地等进行复垦复耕，以每年开垦100亩土地计，既能取得100万元用地指标的转让收入，又能取得100亩土地的出租收入，要不了几年就能还清债务，发展成为经济强村。应该看到，越是经济贫困的地区，土地开垦和复耕的潜力越大。 2、允许农村集体非农建设用地直接上市交易，可以出让最长不超过50年的农村集体土地使用权。这就是在通过土地开垦复耕取得非农建设用地指标后，不转让这些指标，而是在本集体经济组织内部通过土地置换，换成好的地段上的土地，再出让这些土地的集体非农建设用地使用权。这样做，就不是每亩地1万元收入了，预计在城市周边地区每亩可达100万元左右，在小城镇每亩可达50万元以上，即使作为工业用地每亩也可达20－30万元。今年6月25日，西藏林芝地区的八一镇通过拍卖宅基地使用权，25亩地就卖了550万元，平均每亩达22万元。当然采取这一措施需要紧靠城镇，具有区位优势，这不是山区农村可以做到的。但是，山区农村如果拍卖成片土地搞旅游开发等，也是大有前途的。因此，要允许外商资本、民间资本和城市工商资本参与土地开发和复耕复垦，参与农业开发和农村建设。 3、实行以土地换社保，以土地换住房。前者是指在国家征用农村集体土地时，改变过去仅补偿几千元、万把块，导致农民失地又失业的做法，统一以土地补偿费给农民发放就业补贴费、为农民交纳养老保险费，使失地农民到达退休年龄时能够取得与城镇职工相等的养老保险。后者是指已经进入城镇就业、创业，具有相对固定的职业和收入的本地或外地农民，在自愿放弃承包的土地后，可以凭原来的土地承包证书，到当地土地承包管理部门办理退保手续，然后由当地土地管理部门将其承包的土地预征为国有土地，并发给其相应的非农建设用地指标；最后，这位农民以这些非农建设用地指标到打工所在地换取安居房。一般农户承包5－6亩土地，这些用地指标可作价5－6万元；而安居房的土建造价一般为每平方米800元，因此6亩用地指标就可换得75平方米的一套住房，从而在该市定居，成为该市的市民。 以上仅仅是通过演绎推理得出的几种做法，事实上只要冲破禁区、放宽政策，广大农民和农村干部可以创造出更多的办法来。我相信，网友们也一定能想出不出好主意、好办法。
